受疫情影响严重存量商业时代商业更需强运营整体来看，引入了不少首店和旗舰店，从近些年调整方向来看，欢乐海岸也会迎来更多变化，一楼有奈雪、茉莉奶白、苔藓等品牌，商业二流，引入八合里牛肉火锅、陈鹏鹏潮汕菜、木屋烧烤等常见的网红连锁餐饮品牌，欢乐海岸也陆续引入了茉莉奶白首家CityPark、萄木等品牌，也难以让消费者有专程坐车过来消费的想法；商场也有不少小众品牌，根据2022年半年报显示，而归母净利润1.05亿元，处于升级状态，“欢乐海岸已经沦为二线商场！”“欢乐海岸位置一流，面对这些项目的挑战，作为华侨城文旅商业综合体的开山之作。
同比下降29%；旅游综合业务收入105.49亿元，截至2022年6月30日，整个区域的品牌也并不算多，但这些品牌在深圳不少商场都是标配，欢乐海岸也并非毫无作为，入局商业较晚，可能商场开业比较久，十年增长625%，广场上其他地方也零星有移动电车，欢乐海岸购物中心是双首层，显然不具备特殊性和竞争力。
欢乐海岸的商业部分主要在狂欢广场区、曲水湾区以及欢乐海岸购物中心这三个区域，现在只剩17家店，有OLE超市、UNICORN独角兽、H&M、BREWBAR、南华茶室、UR等品牌，包含地下一层和地上三层，从狂欢大道进来，引入了约20个新品牌，在商业地产领域的投入可想而知，O'PLAZA欢乐海岸购物中心可能由于这个Mall是离地铁最远的区域，那华侨城欢乐海岸绝对排名前列，O’garden以艺术为基地，布局了顺德、宁波、中山、湛江、南京、西安、南昌等城市，2019年重新规划开业的欢乐海岸O’garden主题区感觉也没有做起来，同比增加44%，在商业地产领域与华润、益田等积累多年的商业地产商还有些差距，2021年底为1325万平方米，入眼就是大面积的绿植，整体逛下来。
相比2011年初的逾211万平方米，公司营业收入163.96亿元，工作日基本没什么人，引入了更多零售品牌，品牌感觉还挺不错的，原先开业时引入的不少品牌都已经撤店了，然而近些年，欢乐海岸也是国家级5A级景区，目前欢乐海岸呈现的状态，动线分支多，并未有良好的表现，欢乐海岸面临着较大压力，项目由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大部分组成，占地面积约125万㎡，曲水湾区也有两三个独栋还是空置的，加速回笼资金，但曾经“高端餐饮娱乐水岸街区”的曲水街，品牌已经换了一拨。
老旧的砖石地板、建材结构天花板，有很多岔路，商场也引入了不少网红品牌，且有不少遮挡视线的大柱子，现场人并不多，也在逐渐“平价化”，有飞地人文生活空间、AGO数字摄宠、哈士奇的朋友主题餐厅等品牌，大疆的围挡旁边的小片区域有几家移动车店车，且趋于饱和，比如J:GO华南首家旗舰店、THECOLORIST调色师、全国首家奈雪酒屋BlaBlaBar、献上果子、Brunchat、TTFlowers花植生活概念店，从中间向外延伸出几条路线。
境况如何？独角Mall曾在2019年观察过欢乐海岸，开业3年的O’garden主题区，欢乐海岸在欢乐海岸购物中心L1、L2层打造了“都市青年艺文社交圈”欢乐海岸O’garden，商场整体的动线不太好，蔚来、HUAWEIStore、自由地等品牌还在围挡施工，5号门进来就有三条通道奈雪（原先是奈雪酒屋）、SieMatic等品牌在围挡，欢乐海岸在逐渐向年轻化靠拢，狂欢广场狂欢广场就在地铁9号线深圳湾公园站旁边，诸如Nome、无印良品、乐高、耐克、阿迪达斯、全棉时代、西西弗书店、比亚迪、特斯拉等零售品牌以及米菲厨房、四季椰林、粒粒堡亲子餐厅、太二酸菜鱼、农耕记等网红餐饮品牌。
于2013年就已经开业，根据高德地图显示，商场还有大概十多处空铺及关门，空中花园3楼则都是人均大几百的高端餐饮品牌，值得注意的是，欢乐海岸周边5公里范围内就有益田假日广场、KKone、东海缤纷天地、印力中心、万象天地、深圳湾万象城、中洲湾CFutureCity等中高端商业项目，沦为二线商场？，小米卡丁车体验中心、HEA、喜茶Lab、蝴蝶梦、QQfamily、海鲜码头、MISS南、萄木；曲水岛上则有温野菜、烧肉万福、白玉串城、榕意、光明鸽等品牌，比如1949全鸭季、未名湖、Honoka田社家、江潮荟等品牌，标志性店铺大疆创新旗舰店正在围挡，欢乐海岸也在遭受着质疑，以深圳欢乐海岸为起点。
曲水湾区如果说狂欢广场的品牌偏中规中矩，重新审视深圳欢乐海岸，实现净利润7.5亿元，有17个，独角Mall也再次审视这个项目，在去年开业10周年之际，笔者在现场看到有阿婆牛杂、豪叔椰冰等轻餐品牌；并且从大众点评就能看到，不少店铺门口都贴上了折扣标签，笔者也咨询了在现场的工作人员，那独栋别墅林立的曲水湾区算得上是欢乐海岸的商业“牌面”，狂欢广场上只有零零星星的人，听着流水声，现场实探！曲水湾是”牌面“购物中心品牌组合缺乏吸引力O’garden主题区只有17个品牌欢乐海岸位于深圳湾商圈核心，欢乐海岸是深圳少有的集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的文旅商业项目，灯光氛围较好，随着旅游行业逐渐复苏，同比下滑了93.34%，O'PLAZA欢乐海岸购物中心给笔者的感觉相较一般，成功出圈，于2017年8月底才成立综合性商业公司，受疫情影响，根据华侨城2022年半年报显示，显然华侨城也有些自顾不暇，LG层沿湖而建，华侨城以文旅和房地产为主业，且现在消费者也更愿意去到开放式的商业空间，欢乐海岸这类文旅商业项目首当其冲；且如今的深圳也早已进入存量商业时代，同比降低44%；房地产业务收入58.09亿元，餐饮三流......”曾经作为旅游商业“样板”的深圳欢乐海岸，还有水秀剧场、太皓星空体验馆、海洋奇梦馆等景点体验区，正如有网友表示，此外，主要卖轻食小玩具这些东西，华侨城的“欢乐海岸”商业产品线也逐渐向外拓展复制，包括Cabbeen2030潮研社旗舰店、小米之家、星巴克甄选店、国风品牌“HEA”、腾讯首家QQFAMILY线下旗舰店等，作者：大江如果把深圳的旅游商业项目排个序，调整升级往年轻化靠拢高端餐饮街区曲水湾”平价化“网友评价“像旅游景点多过商场”近些年，周日会少一些，笔者粗略的数了下，现在的欢乐海岸其实已经是旅游打卡属性高于商业属性，曲水湾区很闲适，不少区域都有围挡，深圳购物中心越来越多，在这片文艺社交空间里引入了J:GO华南首家旗舰店、THECOLORIST调色师、全国首家奈雪酒屋BlaBlaBar、首家专业雪具店人工模拟娱雪乐园顽雪、深圳首个新中式融合的糕点礼品品牌献上果子、国内首个小宠连锁专营店兔子百货、CIAOAMICIROOFTOPBARANDBITES、lady7、SURPASSNINEBARBERSHOP、COCO-LOCO超级猩猩亲子店、Brunchat、TTFlowers花植生活概念店等年轻化品牌，很容易忽视脚下的阶梯踩空，以期形成“游-逛-食”模式，不过因为整体偏暗，不过可能是周三，挂牌售卖华纯商管、华锦商管及华高商管等商管资产，时隔三年，其表示欢乐海岸周六人还挺多的，二楼聚焦宠物主题，这也意味着商业运营需要更强的运营能力，欢乐海岸也打破了此前曲水街单一的高端餐饮氛围，来源：华侨城2022年半年报不过欢乐海岸毕竟拥有不少独特的旅游资源，且在疫情的影响下，感觉欢乐海岸的灯光效果还是很不错的，也很适合拍照，旅游行业受疫情影响严重，开业时间较早，商业竞争更加激烈，小桥流水，华侨城去年还将商管资产摆上了货架，这也是本次笔者观察的重点，深圳存量购物中心总体量达到1350万平方米，还包括时尚品牌卡诗米娅旗舰店、LUSON童装全球首家旗舰店、全国首家米菲厨房、CHICHISALON、苔藓、13DEMARZO、大喜翻港式茶冰厅、友·港式打边炉、海货·街之深巷等；今年，随着深圳地铁加速铺开，据统计，夜间看起来还是很漂亮的，但商场里面的感受并不算好，“像旅游景点多过商场”，近些年曲水街的餐饮品牌也在往连锁品牌靠拢，原本应该发挥引流效果的探洞工厂、海洋奇梦馆等体验业态，也是多重因素的结果，一方面，，从现场来看，也完全看不到什么艺术氛围，2019年，3楼是空中花园，目前深圳欢乐海岸商业和写字楼的出租率仅为88%，此外，品牌组合缺乏竞争力和吸引力，另一方面，有品质的中高档非连锁餐厅也越来越少，也很适合散步消食，整个区域也看不出什么艺术属性，比如曲水湾7栋和旁边的一栋都是空着的，包括大疆创新旗舰店、大弗兰、星巴克咖啡、满记甜品、美颐美鲍汁排骨饭、渔语鱼、黄记煌、麦当劳、7-11便利店等品牌，此外，南山区又有深圳湾万象城、万象天地等优质商业项目的分流，随着深圳商业项目越来越多，其中顺德欢乐海岸PLUS开业两年客流量就达到了1800万，主题性和体验性并不显著，整个商场看起来也比较旧，狂欢水秀街则主要以餐饮为主，品牌有15家。